Magyarország új építészeti törvénye új kereteket szab a projektek koncepciójának kialakítására, tervezésére, jóváhagyására és védelmére. Legfőbb rendező elvei a fenntarthatóság, az emberközpontúság és az örökségvédelem, és a modernizált kódex egyszerűsíti az eljárásokat is. A legfontosabb rendelkezések 2023 végén és 2024-ben léptek hatályba, a további végrehajtási szabályok még kidolgozás alatt állnak. Egyes rendelkezések a Településrendezési és építési követelmények alapszabályzatával (TÉKA) együtt már 2024 nyarán és októberében hatályba léptek, míg bizonyos nemzeti szabványokat 2027. június 30-ig párhuzamosan lehet használni az újakkal, ezért most különösen fontos a tervezés és hogy mit mikor teszünk.

Az ingatlanpiac jelenlegi trendjei ösztönzik a már meglévő épületállomány funkcióváltására irányuló tranzakciókat

Egyrészt az új jogszabály korlátozza az új területek, valamint a mezőgazdasági területek építési telkekként való kijelölését. Másrészt az irodaházak piaca – különösen a régebbi épületállomány – szenved az alacsony kereslet, a magas beruházási költségek és a jelentős üresedési arányok miatt. Ezért különösen a budapesti fejlesztők számára – ahol az önkormányzatok is egyre óvatosabbak a beépítettséget illetően, és további építési korlátozásokat tervezhetnek –

a meglévő irodaházak rugalmas újrahasznosítása jelenti a megoldást.

A tulajdonosok és a kivitelezők értéket keresnek a funkcióváltásban, irodák lakóépületté, szállodává vagy rugalmas, bérlők által vezérelt létesítménnyé átalakításában. Ez a megközelítés javítja a tranzakciós piacot. Mindezzel együtt a funkcióváltásban gondolkodó vevőnek érdemes sokkal nagyobb figyelmet fordítani az akvizíciót megelőző építészeti, műszaki, pénzügyi és jogi átvilágításra.

A funkcióváltó beruházások jogi ellenőrzőlistája

az ötlettől a startpisztoly eldördüléséig:

1) Koncepció és területrendezési megvalósíthatóság. A megvalósíthatóság függ a helyi építési szabályoktól (HÉSZ) és a kerületi szintű tervektől, ezeket kell tehát elsőként megvizsgálni. Az építészeti törvény értelmében az önkormányzatok fokozott szerepet játszanak a helyi építészeti értékek és a kulturális örökség védelmével kapcsolatos kérdésekben. Vonja be az illetékes főépítészt és tervtanácsokat a koncepció kidolgozásának szakaszába, hogy elkerülje a tömeg, a használat, a parkolás, a közterületek és a homlokzat megőrzése körüli kockázatokat.

2) Fenntarthatóság a tervezésben. A törvény ösztönzi az éghajlatváltozásnak ellenálló, energiahatékony döntéseket és a városi zöldterületek és anyagok teljes életcikluson át történő gondos kezelését. A TÉKA a korábbiaktól jelentősen eltérő előírásokat tartalmaz a zöldfelületek, vízmegtartás és közösségi területek vonatkozásában. Átalakítások esetén ez vonatkozhat a burkolatok, a gépészeti és elektromos rendszerek cseréjére, a beépített berendezések széndioxidkibocsátásának újrahasznosítására és a csapadékvíz kezelésére. Mindez odavezethet, hogy egy „könnyed” átalakítási terv, amely eredetileg nem lenne engedélyköteles, végül építési engedélyezési eljárást tehet szükségessé. Érdemes ezeket a lehetséges költségeket és eljárásokat feltételesen beépíteni a költségvetésbe és az ütemezésbe.

3) Örökség és utcakép. A felhasználás megváltoztatása gyakran kerül összeütközésbe a helyi műemléki előírásokkal. A törvény frissíti az örökségvédelmi eljárásokat és tisztázza, mikor kezdeményezhető vagy bővíthető a védelem – ez kockázatot jelent, ha egy „jó alapokkal” rendelkező iroda történelmileg érzékeny tömbben található. Szánjon tehát időt az örökségvédelmi véleményekre és a régészeti lelőhely minősítésből eredő következmények feltárására. Gyakran előfordul, hogy a korábbi dokumentáció és az ingatlan-nyilvántartás sincs összhangban, így régészeti lelőhely jelleg nem is derül ki az ingatlan-nyilvántartás adataiból; és a jóváhagyási folyamat, a dokumentáció mélysége és az építési módszerek ugyanis a védettségnek megfelelően változnak. Fontos ellenőrizni azt is, hogy létezik-e a magyar államnak építészeti örökség, régészeti lelőhely miatti vagy világörökség alapján fennálló elővásárlási joga.

4) Engedélyezési stratégia és ütemezés. Mivel több végrehajtási rendelet csak nemrég lépett hatályba, kezelje az engedélyezési ütemtervet élő dokumentumként. Határozza meg, hogy az Ön útja egy standard építési engedély, egy ütemezett megközelítés (bontás, vázszerkezet, belső kialakítás) vagy a kulturális örökséghez vagy infrastruktúrához kapcsolódó speciális eljárásrend. Igazítsa a beszerzést (tervezés-építés vs. hagyományos), a tervezői felelősséget és a felügyeleti feladatokat a választott útvonalhoz figyelembe véve a régi és az új műszaki normák közötti átmeneti átfedéseket 2027-ig.

5) Építési jogi előírások. Az átalakítások rejtett kihívásokat rejtenek a régi épületekben. Gondoskodjon átfogó felmérések elvégzéséről (tűz, szerkezet, közművek, veszélyes anyagok, energetikai tanúsítvány frissítése), és építse be a feltárási mechanizmusokat, az árkiigazítást és a programkönnyítést fővállalkozási szerződésébe. A tervezőknek meg kell határozniuk a szállodákra vagy lakóépületekre vonatkozó, aktuális szabványok által előírt követelményeket (pl. kijárat, akusztika, akadálymentesség), amelyek gyakran szigorúbbak, mint a régi irodák esetében.

Szempontok a funkcióváltás szereplői számára

Funkcióváltást tervező beruházók

Ahogy már említettük, a „szokásos” átvilágítás funkcióváltás esetén nem elegendő, azt ki kell egészíteni egy megvalósíthatósági elemzéssel. A tulajdonjog, engedélyek és bérleti szerződések mellett a felhasználás megváltoztatását tervező vásárlónak a következőket is ellenőriznie kell:

• az állam elővásárlási jogait: és nemcsak a földhivatali nyilvántartásban, hanem a védelmi státusz, a pufferzóna vagy a világörökség kezelési szabályai szerint alkalmazandó állami / önkormányzati / örökségvédelmi elővásárlási jogokat is ellenőrizni kell. Ezt gyakran nem lehet megtenni az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ezen dilemma feloldásában segíthet a tranzakció megfelelő strukturálása: az aláírás és a zárás szétválasztása, feltételes zárás, értesítési protokoll (kit kell értesíteni, miről, mikor), végső határidő és ár/költség-megosztási szabályok arra az esetre, ha az elővásárlási jogot gyakorolják. Alternatív vevővédelmi intézkedések mérlegelése is szükséges (pl. bontási díj, költségtérítés), ha a tranzakció ebből az okból meghiúsul.
• területfelhasználás és a használat: ellenőrizze, hogy a tervezett funkció megengedett-e a HÉSZ és az esetleges átfedő tervek szerint; modellezze a tömeg / parkolás / közterület eltéréseket.
• a bérleti szerződések lejárata: hangolja össze a kiürítés dátumait a bontási és az átalakítási munkák időszakaival; tudja meg, hogy van-e lehetőség korábbi felmondásra vagy áthelyezésre.
• épületszerkezetek az új funkcióra vonatkozó előírások szerint: tesztelje, hogy megfelelnek-e a szerkezetek az új funkciónak, pl. tűzgátló válaszfalak, aknák, közművezetékek, evakuálás biztosítása, akusztika, természetes megvilágítás, zöldfelületek, parkolás és erkélyek.
• ellenőrizze a homlokzat megváltoztatását vagy a homlokzati jelzések elhelyezését korlátozó örökségvédelmi és közterületi korlátozásokat.
• átmeneti műszaki normák: nézzen utána, hogy melyik szabályozás vonatkozik az engedélyezési időszakra (ez kritikus fontosságú, ha 2024–2027 között végzi az átalakítást).
• közművek és közlekedési hatóságok: Szerezzen be előzetesen írásos megerősítést a közművek és közlekedési hatóságok részéről, hiszen az átalakítások általában megváltoztatják a hulladék, a parkolás és a közterület-hozzáférés terhelését. Ha az önkormányzatok aggódnak a terhelésnövekedés miatt, hangsúlyozza a helyszín minőségének javítását és a fenntarthatósági szempontokat a támogatás megszerzése érdekében. Figyelje az törvénynek megfelelően változó kormányrendeleteket; ezek a dokumentációs szabványokat a folyamat közben is frissíthetik.

Tervezők

Feladatuk most már egyértelműen magában foglalja a fenntarthatóság figyelembevételét és a tájképi érzékenységet.

• Dokumentálják azokat a jogszabályokat, amelyek indokolják a meglévő struktúrák megtartását, miközben új felhasználási célt érnek el.
• Vezessenek egyértelmű változásnaplót az engedélycsomagokhoz kapcsolódóan – az engedélyezés során olyan munkafolyamatok válhatnak szükségessé, amelyet nem fed le az eredeti tervezési program.

Budapest kerületi önkormányzatai szigorúan vizsgálják a beépítettségi és zöldfelületi szabályok betartását, míg a hitelezők óvatosak a spekulatív újépítésű irodaházakkal. Az építőipar számára tehát a legkevésbé konfliktusos növekedés, ha a már létező épületeket újítják fel – például az elavult irodaházak lakóépületekké alakítva. Az új jogszabályi környezet biztosítja ehhez a támogató jogi hátteret, de magasabb követelményeket támaszt a felkészüléssel kapcsolatban. Ugyanakkor érdemes előre gondolkodni, hiszen azok, akik előre tervezik a teendőket lépésről lépésre a koncepció megvalósíthatóságától, az örökségvédelmi feltételeken és a bérleti szerződések jelentette korlátokon át az engedélyezési stratégiáig, azok gyorsabban fognak tudni reagálni, amikor egy jó lehetőségek adódik.