Az utóbbi időben jelentősen megváltoztak az ingatlanokkal kapcsolatos áfa-szabályok, melyek ismerete nemcsak az építőipari cégeknek, illetve az ingatlant értékesítőknek, hanem az ilyen számlát befogadóknak is kulcsfontosságú.
Az is lehet új ingatlan, ami nem az
Talán meglepő, de az új szabályok szerint már azok az épületek is lehetnek adózási szempontból új ingatlanok, amelyek valójában nem is újak. A titok a funkcióváltásban keresendő.
2023 január 1-től az új ingatlan fogalma kibővült az alábbi esetekkel:
- Minden olyan már meglévő, rendeltetésszerűen használatba vett ingatlan is új ingatlannak minősül egy átalakítást/átépítést követően 2 évig,
- amelynek az átalakítás/átépítés következtében megváltozik a rendeltetése, vagy az önálló rendeltetési egységeinek (albetéteinek) száma, és
- amely rendeltetésének változásáról, illetve rendeltetési egységeinek száma változásáról hatósági bizonyítványt állítanak ki.
A 2 évet ezen átalakított ingatlanoknál a hatósági bizonyítvány kiállításától kell számolni.
Ez a fogalmi változás fontos az áfakezelés szempontjából, mert
- a beépítés alatt álló és beépített új ingatlanok sorozat jellegű értékesítése áfaalanyiságot keletkeztet;
- a beépítés alatt álló és beépített új ingatlanok értékesítése egyenes adózás alá esik, és semmiképpen nem választható tárgyi adómentesség;
- a beépítés alatt álló és beépített új ingatlanok értékesítése nem számít bele az alanyi adómentességi értékhatárba, és nem vonatkozik ezen ügyletekre az alanyi adómentesség.
- Ellenben a „régi” ingatlanok értékesítése alapból adómentes, azonban választható rájuk az ún. adókötelessé tétel, amely esetben fordított adózást kell választani.
Építőiparral összefüggő fordított adózás áfa-szabályai
Az építőiparral összefüggő fordított adózás áfa-szabályai először 2023-tól, majd 2024-től is jelentős változáson estek/esnek át.
Az EU-s Áfa Irányelv eredetileg 2022. július 1-ig tette lehetővé a tagállamok számára a fordított adózás alkalmazását egyes termékek és szolgáltatások esetében. Ám ezt a lehetőséget EU szinten meghosszabbították, melyet 2026. december 31-ig, melyet a magyar szabályozás is átvett.
A jogalkotók emellett lekövették a használatbavételre vonatkozó építésügyi szabályokban bekövetkezett változásokat, és egyértelműbbé tették az alkalmazást. A módosítás révén, így a fordított adózás alá azok az ingatlan létrejöttére, bővítésére, átalakítására, egyéb megváltoztatására irányuló munkák – ideértve most már a rendeltetésváltoztatást is – is bele fognak tartozni, amelyeknél ugyan építési engedélyre, egyszerű bejelentésre nincs szükség, de a munkák elvégzéséhez szükséges valamely egyéb hatósági engedély vagy bejelentés (pl. amely munkák örökségvédelmi engedélyhez vagy bejelentéshez, rendeltetésmódosítási engedélyhez vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötöttek).
2024 január 1-től továbbá, ha a hatósági engedély vagy hatósághoz történő bejelentés olyan tevékenységhez kapcsolódik, amelyet a szolgáltatásnyújtó végez, a nyilatkozattétel az utóbbit terheli a szolgáltatás igénybe vevője felé, míg korábban ez fordítva volt.
Az ingatlanértékesítés szabályai
Az ingatlanértékesítés szabályai is jelentősen módosultak 2023-tól. Az év végi adómódosító csomag törvényi szintre emelte a korábban veszélyhelyzeti szabályozásban megjelenő kedvezményes ingatlan adózási szabályokat.
Ennek eredményeként a kedvezményes áfakulcs 2025. január 1-ig alkalmazható az új lakásokra. Sőt, az 5%-os adókulcs érvényes akkor is, ha a teljesítés (azaz az új lakás, ház elkészülte, átadása) 2025. január 1. és 2028. december 31. közé esik; feltéve, hogy az építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentették.
Az új lakások kedvezményes áfakulcsához kapcsolódó feltételek nem változtak. Az 5%-os kulcs a lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlanra vonatkozik. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet vagy a gazdasági épület.
Újnak akkor minősül a lakóingatlan, ha első rendeltetésszerű használatbavétele (akár a funkcióváltást követően) még nem történt meg, vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év. Az új lakások kedvezményes áfája továbbá csak akkor alkalmazható, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert.
Új lakáshoz kapcsolódó lakástámogatások
Kétfajta adó-visszatérítési támogatás is elérhető:
- Az új építésű lakást vásárlók visszakapják a vételár 5%-os adótartalmát abban a esetben, ha az ingatlan megvételéhez CSOK támogatást (családi otthonteremtési kedvezményt) vesznek igénybe.
- Az új lakást építők visszakaphatják a munkálatok költségének 27%-os adótartalmát legfeljebb 5 millió forint összeghatárig.
- A két kedvezmény közös feltétele, hogy többlakásos épületben fekvő lakás esetében az ingatlan alapterülete legfeljebb 150 négyzetméter, míg egylakásos lakóépület esetén a ház alapterülete maximum 300 négyzetméter lehet.
- Az igénylési határidő pedig az áfaszabályokkal párhuzamosan 2024. december 31. (a két kedvezmény igénylési határideje korábban 2022. december 31.-e volt az eredeti szabályok alapján.)
