Holnap – 2025. január 15-én – lép hatályba az elektronikus ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, és ekkor élesedik az új ügyintézési platform is. A változásnak bizony már éppen ideje volt, hiszen mára a földhivatali eljárás maradt az egyetlen, amely még mindig papíralapon folyt, miközben a közigazgatás minden más területe fokozatosan elektronikussá vált. Vajon mire számíthatnak az ingatlanügyekben eljáró magán és szakemberek?

Az már biztos, hogy az ügyvédeknek, közjegyzőknek új eljárást kell megtanulniuk, de mindez megéri, hiszen az ingatlan-nyilvántartás digitalizálása rövidebb átfutási időket és – a bevezetést kísérő, szinte természetesen bekövetkező döccenők után – csökkenő adminisztrációt eredményezhet.

A rendszerrel ismerkedve ügyvédként számos pozitív tapasztalatot szereztünk: sokkal kényelmesebb lesz így az ügyintézés, mint személyesen, az érintettek időt takaríthatnak meg, és mivel sokkal gyorsabban szerez majd tudomást a hivatal egy-egy változásról, a visszaélések lehetősége még tovább szűkül, még megbízhatóbbá válik az eljárás.

Mi változik az eljárásban?

Január 15-től elvileg csak elektronikus úton lehet majd kérelmet benyújtani az eddigi papír alapú, személyesen beadott vagy postán küldött dokumentumok helyett. Ezentúl személyesen csak egészen szűk körben, nagyon ritkán előforduló, speciális esetekben lesz lehetőség eljárást indítani, például, ha a szóban forgó ingatlan vagy az ügyfél adatai változnak. Egyelőre még lesz egy átmeneti időszak, amely alatt papír alapon is be lehet majd nyújtani a kérelmeket, melynek jelenleg nincs még meghatározva a vége. Feltehetőleg annak függvényében vezetik majd ki a papíralapú rendszert, hogy mikorra lesz az érintettek gyakorlati tudása megfelelő ehhez.

Az e-ingatlannyilvántartásnak lesz egy központi felülete, és a szerződésen kívül minden dokumentum már eleve ezen a platformon fog létrejönni. A kérelmeket az informatikai rendszer azonnal ellenőrzi, és csak abban az esetben széljegyzi a beadványt, ha az adatokat helyesen adták meg. A beadványokat azonnal iktatni fogják, és bármely földhivatal intézheti azokat. A nyilvántartást összekapcsolják a személyi adat- és lakcím-, valamint a cégnyilvántartással, így az adatok automatikusan frissülnek majd, a tulajdoni lapok mindig naprakészek lesznek. Ráadásul az ingatlanra vonatkozó perek megindításáról is hivatalból fogja értesíteni a bíróság a földhivatalt, ami így azonnal bejegyezheti ezt. Korábban akár hónapok is eltelhettek a per megindítása és a bejegyzés között, és csak az ügyfél külön kérelmére történhetett ez meg.

Ezentúl kötelező lesz a jogi képviselet: a kérelmeket az eljáró jogi képviselő nyújtja be közvetlenül a rendszerben (a legtöbb esetben eddig is kötelező volt a jogi képviselet, most azonban már kivételek sem lesznek, minden esetben jogi képviselővel kell majd eljárni). Ugyanakkor a platformra nemcsak az ügyvéd, hanem az ügyfél is beléphet, a belépésnél szerepkört kell majd választani.

Az origó: az ügyvédi meghatalmazás

Ugyan érdemes lesz a szerződést továbbra is előbb előkészíteni, mint a többi iratot, de az elektronikus földhivatali eljárásban az első lépés az ügyvédi meghatalmazás létrehozása lesz, ennek az elkészítésével kezdődik majd meg a folyamat.

Eddig az ügyvédi meghatalmazásnak nem volt kulcsszerepe, többnyire az adásvételi szerződésben egyetlen mondat volt valahol a szöveg legvégén, a vegyes rendelkezések között. Januártól a szabad szavas ügyvédi meghatalmazás megszűnik, az ügyvéd egy űrlapot fog kitölteni, amely az ügylet – az összes résztvevő fél, az ingatlan és az ügy – összes releváns adatát tartalmazni fogja.

Ezt az űrlapot minden érintett félnek – az eladóknak, a vevőknek és a haszonélvezőknek, ha vannak – elektronikusan kell majd aláírnia.

Elektronikus aláírások

Ha maga az ügyfél rendelkezik hitelesített elektronikus aláírással, amit a rendszer elfogad, akkor használhatja azt. Ha ilyennel nem rendelkezik, de van ügyfélkapuja, akkor aláírhat azon keresztül, végül, ha van e-személyije, akkor azzal. Ehhez lesz az ügyvédnél egy bankkártyaolvasóhoz hasonló terminál, az e-személyihez pedig tartozik egy pin-kód. Ha a felsoroltak közül egyik megoldással sem rendelkezik az ügyfél, akkor a kormányablakban kell majd az ügyvéd által elkészített ügyvédi meghatalmazást aláírni. Vagyis csak abban az esetben jár bonyolultabb ügyintézéssel az új eljárás, ha az ügyfélnek semmilyen elektronikus aláíráshoz nincs hozzáférése.

Adásvételi szerződés

Az egyetlen dokumentum, ami továbbra is elkészülhet papíralapon is, és aláírható hagyományosan kézzel, az maga az adásvételi szerződés lesz (persze arra is van lehetőség, hogy ez is elektronikus okiratként kerüljön aláírásra). A papíralapon aláírt szerződést az ügyvéd beszkenneli egy pdf irattá, és feltölti az elektronikus térbe. Eddig a szerződést 30 napon belül kellett benyújtani a földhivatalhoz, amit egyébként sokkal inkább 1-2 napon belül végeztek el az érintettek. Most formálisan a meghatalmazás aláírásával indul az ügy, és ezután 90 napjuk lesz az adásvételi szerződés aláírására és benyújtására. Ugyanakkor célszerű lesz ezentúl is a teljes csomagot időben, még a meghatalmazás aláírása előtt előkészíteni, és az ügyintézést a meghatalmazás aláírásával csak akkor megkezdeni, amikor már az adásvételi szerződés is készen van.

Egyéb dokumentumok

Az ügyet elindító ügyvédi meghatalmazás és az adásvételi szerződés mellett még számos más dokumentumra is szükség lehet egy-egy eljárásban (például bejegyzési engedély, ügyleti meghatalmazás), amelyek szintén elektronikusan jönnek létre. Mivel az ügyvédi meghatalmazáson minden adatot megadunk, a rendszer ez alapján le tudja majd generálni ezeket a további iratokat is, amelyeket ugyancsak elektronikusan kell majd aláírni.

Automatikus döntéshozatal

Az új rendszer egyik nagy vívmánya az automatikus döntéshozatal, ami a gyakorlatban lehetővé teszi majd a 24 órán belüli bejegyzést az ingatlanügyekben. Bizonyos feltételek fennállása esetén érdemi ügyintézés és emberi erőforrás közreműködése nélkül fogják bejegyezni a tulajdoni jogot. Erre akkor lesz lehetőség adásvételnél, ha a tulajdoni változás az ingatlan egészét érinti, és az ingatlan tulajdoni lapján nincsen semmilyen bejegyzett jog vagy tény – nincs például haszonélvezet vagy elidegenítési tilalom –, azaz teljesen tiszta tulajdoni lapról van szó, továbbá ha az érintettek mindegyike belföldi, természetes személy esetében nagykorú, jogképes, az ingatlan nem állami vagy önkormányzati tulajdon, és nincs megelőző széljegy, vagyis korábban beadott, elbírálatlan kérelem. Az automatikus döntéshozatalnál a felelősség nagy része átkerül az ügyvédre a földhivatalról, ugyanis ilyen esetben a földhivatal kizárólag a kérelem elektronikus űrlapját, az ügyvédi maghatalmazást és az ügyleti meghatalmazást (ha van ilyen) vizsgálja, az alapul szolgáló szerződést nem. Automatikus döntéshozatali eljárásban kizárólag kérelemnek helyt adó döntés hozható. Az eljárás garanciája azonban, hogy még ha fenn is állnak az automatikus döntéshozatal feltételei, a határozat kézhezvételét követő 5 napon belül az ügyfél kérheti, hogy ügyét teljes eljárásban bírálják el.

Teljes eljárásban a földhivatal továbbra is minden iratot megvizsgál, és hozhat elutasító döntést is.

Az ügyvéd szerepe

Ahogy azt már korábban jeleztük, az ügyvéd felelőssége megnő az ingatlaneljárással kapcsolatos ügyintézés egésze, de különösen az automatikus eljárások esetében.

Az ügyvédeknek egy teljesen új eljárást kell megtanulniuk. Éppen ezért 2025. január 15-től csak olyan ügyvéd járhat el elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyekben, aki elvégezte az ügyvédi kamara vonatkozó képzését, sikeresen teljesítette az ezzel kapcsolatos vizsgát, és kiterjesztette ügyvédi felelősségbiztosítását az elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyekre.